аренда при кассовых зон супермаркета перекресток

Ростов-на-Дону. Обзор рынка коммерческой недвижимости I полугодие 2008 г. | Арендатор.ру - вся коммерческая недвижимость.

Полезные компании

USD 25.07 32.6324 +0.2564 EUR 25.07 39.5374 +0.3754

Опрос Как вы относитесь к застройке Петровского парка? Положительно. Давно пора облагородить эту территорию

Отрицательно. Парк - не место для офисов

Достаточно было обойтись реконструкцией стадиона

Аналитика регионов

18.07.2008 Ростов-на-Дону. Обзор рынка коммерческой недвижимости I полугодие 2008 г

Деловая недвижимость Офисы сейчас один из самых быстрорастущих и востребованных сегментов рынка недвижимости. Но если в Москве девелоперы уже года полтора фиксируют превышение предложения над спросом, то в ситуация несколько другая. Здесь о насыщении рынка говорить пока рано, что, собственно, и делает данный сегмент рынка недвижимости весьма привлекательным объектом для инвестиций. Не смотря на ввод новых офисных и , в городе до сих пор наблюдается острая нехватка площадей. С одной стороны, наблюдается большой дефицит земельных участков в деловых зонах города, что естественно снижает темпы строительства бизнес-площадей. С другой идет общий подъем экономики и как следствие, активное развитие бизнеса и увеличение доходности коммерческих структур. Они начинают проявлять все более серьезные требования к занимаемым площадям и интерес к их увеличению. Этому также способствует возросший инвестиционный интерес к Ростову, как к крупнейшему центру Юга России, со стороны представителей российского и иностранного бизнеса. Таким образом, наблюдается очевидный дисбаланс, выраженный в ограниченности предложения при все более растущем спросе.Наиболее востребованными являются офисы небольших размеров до 50 кв. м(такими объектами интересуются небольшие региональные компании) или же наоборот офисы от 300 кв. м(это, например, крупные банковские структуры). На данный момент на территории Ростова-на-Дону существует несколько современных БЦ класса В или В+, львиная доля которых приходится на центральный район города. Наиболее яркими проектами являются имиджевый БЦ Купеческий двор, находящийся в историческом центре города на ул. Социалистической (параллельна Б. Садовой), БЦ Гедон на пр. Буденновском, БЦ Clover House на ул. Текучева, БЦ Белый слон на пересечении пр. Буденновский и ул. Текучева, БЦ Ростовский на ул. Греческого города Волос, БЦ Поиск на площади Сито (Сельмаш) На данный момент самыми интересными проектами можно назвать 3 из выше перечисленных : Купеческий двор. Находится в самом центре города, неподалеку от Городской администрации, а также основных транспортных и пешеходных магистралей города пр. Буденновского и ул. Б. Садовой, но сам по себе он ограничен небольшими узкими улицами с односторонним движением Социалистическая, Серафимовича, Семашко, Соборный, на которых в связи с ограниченным движением на ул. Б. Садовой не дня и не минуты не проходит без пробки. Отсюда и основные проблемы БЦ отсутствие достаточного количества парковочных мест, а также неудобство подъезда.Однако этими внешними проблемами недостатки БЦ не ограничиваются, есть и внутренние отсутствие соответствующей инфраструктуры (например, общепита) внутри здания, офисы в здании продавались и поэтому сейчас практически невозможно сделать полную или частичную реконцепцию здания в связи с тем, что по факту оно принадлежит разным хозяевам. Гедон. Находится на крупной транспортной артерии города пр. Буденновском, т.е. удобный подъезд зданию обеспечен. Однако для него актуальной является проблема паркинга. На половину этажа около 340 кв. м приходится лишь 1 машиноместо. Помещения в БЦ сдаются (покупка невозможна), в открытом предложении находятся помещения площадью 170 кв. м (пол этажа) и 340 кв. м (этаж целиком). На первом этаже БЦ расположен автосалон Мазератти, среди прочих арендаторов редакция журнала Эксперт- Юг. Потенциальным арендаторам представляются помещения со внутренней отделкой, но без перегородок то есть со свободной планировкой. Кловер Хауз. Распложен на широкой улице с большим транспортным потоком ул. Текучева. К заднию обеспечен удобный подъезд, арендаторы обеспечены парковкой из расчета 1 машиноместо на 100 кв. м. В здании сдаются объекты площадью 214, 230 и 335 кв.м. со свободной планировкой с внутренней отделкой. 14-17 этажи сдаются полностью и на этих этажах нет отделки (15-17 этажи арендует Росгосстрах, 14 этаж занимает Глубокинский кирпичный завод. Компания Майкрософт арендует помещение площадью 330 кв. м. В здании существует развитая бизнес-инфраструктура конференц- залы, переговорный, скоро начнет работать кафе. В непосредственной близости находится продуктовый супермаркет Перекресток. Рисунок 3. Соотношение цен аренды ( в руб .) офисных помещений в различных БЦ города Рисунок 3. Структура предложения современных офисных зданий с разбивкой по классности ( без учета неспециализированных зданий , административных зданий , переспециализированных зданий ) Что удивительно, так это то, что БЦ, находящиеся в центре города, имеют достаточно большую долю пустующих площадей, а такой , как Поиск практически заполнен (по последним данным БЦ заполнен на 93%, немаловажным фактором в процессе заполняемости является перспектива постройки логистического центра в непосредственной близости от БЦ). Это связано как с уровнем арендных ставок (в Центре они значительно выше), так и с местоположением. Безусловно, по количеству предложений офисных помещений Центр значительно опережает Сельмаш, в то время как спрос на объекты в этом районе существует и он полностью не удовлетворен. Дефицит качественных площадей в окраинных районах города приводит к тому, что арендаторы готовы идти в новые объекты, особенно если они территориально привязаны к данному району (например, хотят иметь офисы недалеко от своих производственных мощностей), поэтому новые БЦ в спальных и производственных районах города столь востребованы. УБЦ в центре города есть ряд проблем: завышенные цены аренды помещений, которые с момента сдачи объектов в эксплуатацию уже успели значительно понизится и будут продолжать падать, отсутствие необходимого количества парковочных мест, высокая загруженность улиц, на которых они расположены, и, как следствие, постоянные пробки. По этим и ряду других причин многие организации не хотят уходить с насиженных мест в ОЦ более низких классов бывших административных и производственных комплексов. Клиентоориентированные компании предпочитают занимать помещения на первых этажах жилых домов или бывшие торговые площади на центральных улицах города. Это, прежде всего, банковские структуры и страховые компании, компании, работающие в сфере услуг и проч. Тем более, практически все жилые дома, построенные за последние несколько лет или сдающиеся сейчас или в обозримом будущем, предполагают, что первые этажи функционально должны быть предназначены именно под объекты коммерческого назначения, причем географически эти жилые дома и комплексы расположены не только в Центре, но и в спальных районах. Еще одним немаловажным фактором переезда многих организаций на периферию города является постепенное расширение и даже смещение города к полюсам, что, прежде всего, связано с новым жилым строительством, появлением новых густонаселенных районов (например, Левенцовки), процессом слияния городов-спутников с Ростовом, а также постоянным развитием бизнеса крупных региональных и федеральных компаний, которым уже явно мало иметь один или несколько офисов в Центре они стремятся сами прийти к как можно большему количеству своих существующих и потенциальных клиентов. В ближайшие несколько лет появится еще порядка 30 новых бизнес- центров, конечно, часть из заявленных проектов могут так и не быть реализованы, однако такое количество новых может стать критичным, тем более практически все проекты предполагают расположитсяв центре города и лишь единицы в спальных районах. В ЗЖМ на данный момент не запланирован ни один крупномасштабный проект , в СЖМ существует проект целого коммерческого комплекса, в который войдут БЦ, паркинг и гостиница (Альянс - проект компании СигмаСити). Таблица 3. Строящиеся БЦ в Ростове-на- Дону Анализ таблицы 3 показал, что наибольшее количество строящихся и планируемых БЦ условно можно отнести к классу В . Вероятно, что на момент сдачи БЦ их классность может как понизится , так и повысится за счет изменения ситуации на рынке недвижимости в будущем ужесточения ( что в условиях жесткой конкуренции наиболее вероятно ) или смягчения требований к БЦ . Если говорить о модели идеального БЦ , то он должен удовлетворять следующим условиям, в особенности это касается то ситуации, которая сложится на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие несколько лет появление новых объектов, рост конкуренции и соответственно требований к новым объектам : Местонахождение (широкая улица, желательно без пробок ); Наличие удобного подъезда ; Наличие удобной парковки ; Приемлемая цена аренды ; Наличие единой управляющей компании ; Наличие грамотной концепции БЦ ; Наличие грамотной концепции развития БЦ на ближайшую перспективу ; Окружение БЦ (наличие соответствующей инфраструктуры вне объекта ); Наличие входных барьеров (своеобразный фейс-контроль ); Внутренняя инфраструктура объекта наличие кафе, ресторанов, элементов развлекательной инфраструктуры, возможно продуктового супермаркета, фитнес-клуба, салона красоты и т.д . То есть современный бизнес-центр должен быть не только местом работы для его арендаторов, но также и поставщиком услуг, косвенно связанных с их работой и последующим досугом, этаким мини-городом, где есть все, что только может быть нужно современным деловым людям, у которых каждая минута на счету . Торговая недвижимость Ростова-на-Дону Последнее время количество торговых помещений в увеличивается всеми возможными способами: перевод жилых помещений в нежилые (это главным образом касается первых этажей жилых домов), реконструкция старых универмагов,перепрофилирование промышленных площадей (ТРЦ Горизонт), строительство новых быстровозводимых ТЦ на окраинах города (Мега). Будущее же рынка торговых помещений будет связано со строительством новых качественных . На данный момент в городе сформировалось несколько торговых коридоров на главных улицах города, где наблюдается наибольшая пешеходная и транспортная проходимость. В первую очередь это центральная улица Ростова Б. Садовая, где помещения на первых этажах долго не пустуют, даже несмотря на высокие ставки аренды, пр. Ворошиловский, пр. Буденновский, ул.Соколова, пр. Кировский, ул. Текучева, ул. Красноармейская. Наиболее востребованными в сегменте уличного ритейла являются помещения от 100 кв.м на центральных улицах города и до 50 кв. мна небольших улицах близ центральных.Сейчас на территории города Ростова-на-Дону реализовано несколько крупномасштабных проектов. Все они достаточно сильно географически друг от друга отдалены, разбросаны по различным районам города. Наиболее знаковыми в рамках нашего города являются: ТЦ Горизонт (70 тыс. кв. м), расположившийся на пр. М. Нагибина, недалеко от выставочного комплекса Вертол-Экспо и одноименного ТЦ, который долгое время оставался одним из наиболее современных и престижных объектов города. На территории ТЦрасположились торговые модули известных мировых и отечественных брендов, мультиплекс КиномаксДон, гипермаркет электроники Media Markt, кафе Кофетун, гипермаркет бытовой электроники Мир, Бойлинг холл, фитнес-центр Физкульт, детский развлекательный центр Крейзи Парк. ТРЦ (130 тыс. кв. м), который хоть и находится не в черте города - на трассе М4 и сдан в эксплуатацию только в конце прошлого года, но уже приобрел достаточную популярность среди ростовчан и жителей городов-спутников Новочеркасска и Аксая благодаря принципиально новому для нашего города концептуальному решению, составу арендаторов и большой парковке, где всегда даже в пиковые дни и часы можно найти место для стоянки. ТЦ Metro Cash and Carry. Был открыт на ул. Доватора 21 октября 2004 года. А 28 февраля был открыт второй в городе ТЦ в Александровке на ул. 40-летия Победы. Обслуживание покупателя производится в ТЦ строго по клиентским картам. ТЦМ Астор Плаза (22 тыс. кв. м), расположившийся в самом центре города на пр. Буденновском. С самого начала проект ТЦ был заявлен как один из самых стильных проектов города, впервые в Ростове в его рамках была задумана и реализована идея 2-х уровневой парковки на 4 и 5 этажах ТЦ. Если с момента открытия ТЦМ состав арендаторов был достаточно демократичным, то постепенно бренды среднего ценового уровня вымещались с площади ТЦ более дорогими и элитными марками, а руководство девелопера ADM Group, который занимался строительством, а сейчас занимается управлением объектом, неоднократно повторяло, что планирует превратить ТЦ в закрытый клуб для элиты нашего города. Якорным арендатором в ТЦМ является супермаркет Перекресток, занявший весь нулевой этаж центра. ТЦ Континенталь располагается недалеко от ТЦМ Астор Плаза (в квартале по направлению к центральной улице города Б. Садовой) на пр.Буденновский. На территории ТЦ помимо торговых модулей разместилось казино, несколько общепитов, офис банка и гостиница. Состав арендаторов включает в себя местных предпринимателей в сфере торговли, федеральные или региональные не представлены. ТЦ Ростовский ЦУМ (9 тыс. кв. м) один из старейших ТЦ города, расположен на пересечении ул. Б. Садовая и пр. Буденновский. На первом этаже ТЦ располагается фастфуд МакДональдс и супермаркет парфюмерии и косметики Арбат Престиж, который очень скоро, видимо, освободит одну из лучших площадей ТЦ (ранее здесь располагался магазин Летуаль). Несколько лет назад ЦУМ был осовременен в нем появился эскалатор. На данный момент в ТЦ арендованы все 5 уровней (1 уровень подземный). ТЦ Меркурий (50 тыс. кв. .м). Это , специализирующийся главным образом на одежде из кожи и меха, также здесь работает гипермаркет формата DIY Максидом. Данный объект можно скорее отнести к формату крытого рынка, об этом говорит как общая концепция ТЦ, так и состав арендаторов и ассортиментпредставленных товаров. ТРЦ Вавилон (31 тыс. кв. м). Располагается в СЖМ, на самом въезде в данный микрорайон. Якорными арендаторами ТРЦ являются гипермаркеты Перекресток и Эльдорадо. Остальная площадь ТРЦ занимают элементы развлекательной инфраструктуры (мультиплекс, боулинг-холл, ночной клуб, фуд корт и т.д.). ТРЦ полностью сдан в аренду Центру развлекательных технологий, который помещения сдает в субаренду. ТЦ Проспект (2,2 тыс. кв. м) занимает нулевой и первый этажи жилого дома на одной из центральных улиц города пр. Ворошиловском.Одним из якорных арендаторов ТЦ является магазин спортивной одежды Adidas. Ранее достаточно большую площадь в ТЦ арендовал магазин бренда Tom Tailor, но не так давно арендатор ликвидировал свой магазин. ТЦ Вавилон на ул. Красноармейская. Якорными арендаторами помещений в ТЦ являются продуктовый супермаркет Перекресток, магазин электроники ТехноСила и магазин офисной мебели Мебель КМ . Наиболее востребованными в ТРЦ являются торговые объекты площадью от 100 кв. м, как правило, объекты такой площади являются типовыми и наиболее популярными для формата ТРЦ. На территории нашего города существует еще ряд менее масштабных и знаковых коммерческих проектов, их значимость ни в коем случая нельзя приуменьшать, однако они носят скорее районный, нежели общегородской характер, поэтому не столь значительно влияют на дальнее окружение Объекта. Из проведенного выше анализа следует, что на данный момент далеко не во всех районах города существуют крупные знаковые объекты , однако, уже сейчас можно сказать, что в течение ближайших нескольких лет рынок будет насыщен, и крупные объекты появятся во всех районах города. Так уже сейчас заявлено более 25 проектов торгового формата. Поэтому не то, что с каждым годом, с каждым месяцем требования к новым заявляемым проектам будут возрастать и каждому новому игроку придется предлагать нечто, принципиально отличающееся от уже существующих и уже заявленных проектов . Рассмотрим карту города, на которой обозначены все существующие, строящиеся и планируемые объекты торгового назначения: Для того , чтобы более конкретно понять перспективы развития рынка торговой недвижимости города , приведем список планируемых объектов торгового назначения , которые в ближайшее время начнут функционировать на территории нашего города : Таблица 1. Планируемые на территории Ростова-на- Дону торговые и торгово - развлекательные центры Таким образом , динамика ввода торговых площадей по предварительным расчетам будет выглядеть следующим образом: В целом к концу 2010 года в нашем городе появится порядка 1,1 млн. кв. м современных торговых площадей, и это без учета нового строительства в крупных областных городах, появление которых безусловно приведет к небольшому оттоку посетителей из крупных ростовских ТЦ.

E-Mail: (не отображается)

source